自《海南自由贸易港建设总体方案》公布后，海南自贸港按下发展快进键。近日，海南省人民政府官网接连发布多个重磅消息，包括《海南自由贸易港法（草案）》面向社会公开征求意见、海南自贸港立法咨询委员会正式成立等。
渴望展翅高飞的海南自贸港全力加速的同时，并未忘记其遗留的违规地产项目仍亟须解决。随着《海南省贯彻落实中央第三生态环境保护督察组督察报告整改方案》的公布，海南违规地产项目如同影子一般，紧跟海南自贸港的建设一度冲上热门话题。
据悉，2017年，中央督察组对海南开展环境保护督察，涉及万宁市多个地产项目，金山银山与绿水青山的矛盾显现。2018年，万宁市针对相关违规地产项目发布《“双暂停”项目后续处理工作方案》，2020年12月，万宁市人民政府陆续发布相关违规地产项目的整改公告。
近日，《中国经营报》记者实地走访万宁违规地产整改项目，发现各项目整改工程基本处于停滞状态或已完成整改，已开发的楼盘项目仍在出售，但开发商们欲探求整改项目的新出路，减少项目损失。“长寿之乡”万宁正等待重新洗礼。
“冰火两重天”的万宁日月湾
冬日的万宁日月湾骄阳似火。2020年全国冲浪锦标赛刚刚落幕，海滩上穿着短衣裤的选手还沉浸在胜利的喜悦中，李楠（化名）却眉头紧皱地盯着海面上的一幢楼房，“2017年，我在日岛上买了一套用于度假的房屋，但现在距离开发商承诺交房的日期已超出15个月，我的房子仍在建设中。”
李楠向记者表示，自己来自北方且热爱冲浪，故选择在日月湾项目购置房屋，“原本计划所购房屋可供冬日冲浪、度假居住，平日里房屋交由房屋托管公司打理，或者短租做民宿获益。”但眼下，李楠的美好蓝图却陷入了尴尬境地。
2020年10月19日，海南省人民政府网公布了《海南省贯彻落实中央第三生态环境保护督察组督察报告整改方案》（以下简称“《方案》”），提出将对九大围填海项目分类处置，其中就涉及日月湾月岛项目。
《方案》要求在2020年底前，编制月岛项目拆除工程实施方案和生态环境评估报告，明确拆除工艺、拆除物料处置、拆除工期等内容，并组织专家评审。2021年2月底前，依法收回月岛项目海域使用权，注销海域使用权证书。2022年5月底前完成月岛项目拆除。
近日，记者实地走访日月湾项目，发现面临整改的月岛已停止工作，连接日岛与月岛之间的桥梁也正在拆除。与“冻结”的月岛相反，日月湾项目另一大组成部分日岛项目正在火热出售中，小户型房紧俏，预约上岛看房的外省投资客络绎不绝。
据悉，日岛原本共规划五期，住户数量约达5000户。记者在日岛售楼处了解到，目前日岛一、二期已售出房源处于逾期交房状态，目前仅有二期剩余房源以商业公寓形式出售，三期部分建筑已完成底层建设，而四、五期仍未有规划下文。
记者深入调查发现，急于出售的日岛二期在用海类型方面涉嫌存在违规现象。万宁市政府《关于贯彻落实国家海洋督察整改任务（序号78）整改完成情况的公示》（以下简称“《公示》”）中表明，万宁日月湾日岛项目申请、批准的用海类型为旅游娱乐用海，且明确要求“禁止填海造地开发普通房地产项目”。但该项目填海竣工验收后，万宁市政府改变填海旅游用途5.6公顷用于房地产建设。
而日岛二期的出售似乎也恰巧绕开了海南省此前发布的限购令。《公示》强调，对日岛已批已建住宅部分，目前项目建设单位已与海南开晟置业有限公司签订房屋托管委托经营管理协议，由海南开晟置业有限公司对已建成的住宅产品进行受托经营管理，变住宅产品为准经营性产品。
该项目销售人员告诉记者，“当前在售的日岛二期已更改为商业公寓形式出售，并不受限购令影响。”若该情况属实，无疑为无数外省投资客打开了大门，且有助于企业快速回笼资金。
此外，已完成底层建设的日岛三期去向存疑。一是调整方案仍未经过专家评审。据《公示》表明，万宁日月湾日岛项目03地块03号楼建筑单体建筑修改方案已于2020年6月10日报送万宁市审批局，且该项目已组织专家评审会，但并未通过。现万宁市审批局已督促企业按专家意见整改并尽快报送万宁市审批局重新组织专家评审会。
“二是三期有可能将建设成以酒店为主的经营性场所。”日月湾项目的销售人员告诉记者：“有关日岛三期是否可出售的问题，公司仍在与政府沟通，但目前进展似乎并不顺利。日岛二期很有可能将成为日月湾项目最后可出售的房源，而日岛三期将建设成以酒店为主的经营性场所。”
基于此，销售人员向记者进一步透露，若月岛拆除且日岛三期不允许出售，公司有可能在当地获得补偿用地，并开发新项目。
力求损失降至最低
昔日炙手可热的明星楼盘如今只求损失降至最低，不免让人唏嘘。日月湾附近村民谢勇（化名）告诉记者，日月湾项目的建设为当地增彩不少，“在日月湾冲浪度假的游客逐渐变多，海滩等区域也有专人打理，村民们也能通过出售水果等商品进行创收。”但其同时表示日月湾项目对环境的影响仍使村民们担忧。
细数日月湾项目的建成历程并不那么“光彩”，中央纪委国家监委官网于2020年4月发表的一篇文章中指出，日月湾项目曾是海南省重点建设项目，旨在打造中国海岛旅游示范项目。2015年，该项目却在未取得海洋环境影响评价报告书的情况下开始建设。据悉，日岛建设需填海造地共计约48公顷，月岛建设需填海造地共计约49公顷。
同年12月，海南省海洋与渔业厅对该项目业主下发“尽快报批月岛填海工程海洋环境影响报告书的函”，明确报告书未经核准不得开工建设。在补环评手续的过程中，因原环评公司得出的“极易形成连岛坝”结论让企业不满意，于是企业便换了一家能顺应其意愿的环评公司，通过打“政策擦边球”获取政府审批。
而新的环评报告将该项目定位为“生态旅游”类，以便使其符合《海南省人民政府关于划定海南省生态保护红线的通告》中Ⅱ类生态保护红线区管控原则。但事实上，该项目并不符合相关要求。
2017年，该项目被中央第四生态环境保护督察组点名，并与其他8个生态环境损害责任追究问题一并移交海南省。2018年1月16日，国家海洋督察组指出，日月湾月岛项目海洋环评和海域论证不充分、审批把关不严，项目实施后，加重了局部海岸侵蚀或岸滩淤积。
据悉，自2018年1月起，由于日月湾修复周边海洋生态，日月湾项目已停工停售长达两年半，直到2020年下半年才复建复售。日月湾项目的销售人员告诉记者，日月湾日岛项目曾被视为当地的明星楼盘，清盘速度一度在海南省遥遥领先，与现状相去甚远，“日月湾项目现已是亏损状态，此前日岛一、二期已售房屋因逾期交房，现每月赔付金已高达4000余万元。现在只是想办法争取把项目损失降低。”
2020年3月20日，海南省自然资源和规划厅公布了集“未批先建”“环评文件偷换概念打‘政策擦边球’”等多个问题于一身的日月湾月岛项目整改情况。日月湾月岛项目被“责令停止施工，处建设项目总投资额约100032万元百分之五的罚款，共计约5000万元。”
踩进省级自然保护区的别墅群
在日月湾10分钟车程外的万宁石梅湾，华润置地（海南）有限公司也在力求将损失降至最低。
据悉，华润石梅湾项目总投资额约120亿元，总规划面积约12平方公里，现已开发五期项目，其中一期项目涉嫌占用自然保护区并被要求罚款整改。据万宁市人民政府发布的《关于落实中央环境保护督察整改任务（序号220）整改完成情况的公示》，华润九里一期房地产项目涉及占用万宁茄新省级自然保护区面积15.88公顷（6宗土地）。2017年，中央开展第一轮环保督察后，该项目经历了暂停建设和营业，且长时间处于整改阶段。
据海南省生态环境厅2018年3月发布的消息，针对涉及占用万宁茄新省级自然保护区6宗土地的项目，万宁市将在2018年底前，依法收回4个涉及占用该保护区尚未开发建设项目的土地使用权证且禁止在保护区范围内新增建设项目。
近日，华润九里一期项目完成整改工作，企业因占用茄新省级自然保护区的行为处以20万元罚款。对于一期已建别墅，共拆除19栋别墅，没收14套对拆除造成相邻住户安全隐患影响较大的别墅，保留284套别墅，合计罚款1779.53万元。
记者实地走访华润石梅湾的售楼处获悉，华润九里一期原计划需拆除33栋别墅，然而最终只拆除了19栋，华润石梅湾的销售人员告诉记者：“拆除的19栋属于VIP别墅，并没有对外出售。剩余14栋因已售出，故开发商与政府协商后得以保留。”
此外，记者在华润石梅湾售楼处了解到仍有大面积尚在规划中的住宅用地，且有规划中的水晶体位置与已拆除的19栋别墅处于同一水平线。当记者对此提出质疑时，销售人员却强调，该住宅水晶体并不涉及自然保护区范围，而后又称该住宅水晶体仅处在规划建设中，日后具体落地位置尚不明确。
记者就华润石梅湾相关情况尝试联系华润置地有限公司，截至发稿暂未获回复。而华润石梅湾规划用地是否仍将占用自然保护区面积尚未可知。
在查阅华润置地有限公司（01109.HK，以下简称“华润置地”）官网时，记者发现，其目前在海南仅有两大主要项目，分别是万宁华润石梅湾和海口华润中心。
临近农历春节，华润石梅湾项目仍凭借当地长寿之乡的美誉吸引着源源不断的客流。销售人员用轻松的语气告知前来的老年购房者：“目前在售的项目并不涉及占用生态保护区面积，运营情况良好，外省购房者可放心购买。”
购房者梅姨（化名）向记者表示，自己当前并不具备购房资质，但仍可以先支付购房款，签署购房协议，待缴纳个税两年后才能签署购房合同。记者在华润石梅湾售楼处证实了该消息，销售人员表示，可提供第三方公司帮助购房者代办个税服务，价格约16000元，“高层房屋需先缴纳20万元定金，别墅需先缴纳80万元定金，且需在10日内补齐全款。”
记者就未获购房资格支付全额购房款表示质疑时，该销售人员表示，尽管当前无购房资质的购房者无法签署购房合同，但购房协议会标明购房者的姓名、所选房号、所选房屋具体位置等信息，且附有公司公章，“海南现无购房资质的购房者操作基本如出一辙，因此对该类购房者选择大开发商才比较有保障。”
对此，北京盈科（上海）律师事务所全球合伙人郭韧表示，购房协议并非购房合同，购房者在尚未签署购房合同时仍需警惕开发商是否对自身已缴纳全款的房屋进行“一房二卖”，若存在该情况诉至法院，且购房者仍未获购房资质时，该协议可能被判无效。因此，通过上述方式购房仍存在一定的风险。